土地を売る 税金
「税金がかからない方法はないの？」
毎年2月16日～3月15日頃には１年間の所得を計算して納税する確定申告があります。
土地を売ってお金を得ようと思ったけど、想像以上に税金がかかって、かえって損してしまったなんて嫌ですよね。
そこで、
・土地を売却する時にかかる税金の種類
・土地の売却でかかる税金を0円にする方法
・土地を売却しないことで起きる大損リスク
などについて解説していきます。
実は、土地は売却せずに放置していると最大で固定資産税が6倍もかかる可能性があるんです。
固定資産税は平均で約10万円と言われているので、もしかしたら60万円以上のお金を請求されてしまうかもしれません。
しかも、ただ土地を持っているだけで。
ですので、土地を「売る準備」だけはできるだけ早くしておくべき。
では、具体的に何をしたらよいのか・・・？
損失を出さないためにもまず、一体あなたの土地がいくらで売れるのか、土地の値段を把握することが重要です。
土地の売却額によって税金の金額も変わってくるので、まずは土地の値段を確認しましょう。
固定資産税が最大で6倍かかるのはなぜ？
土地を売却せずに保有すると以下の税金が毎年かかります。
住宅地は特例が適用されて固定資産税が6分の1に減額されます。
しかし、放置されて「空き地」認定されると適用が外れてしまいます。
つまり、最大で６倍の固定資産税がかかる可能性があるんです。
土地を余らせておくなら売却した方がお得なんですね。
しかも土地の売却には控除が充実しているためマイホームでは3000万円まで税金がかかりません。
税金面でも圧倒的お得ですので、まずはあなたの土地が一体いくらで売れるのか確かめてみましょう。
土地の売却にかかる税金の種類
土地を売却するときの税金は４種類です。
①所得税 → 所得に対して（※下図参照）
②住民税 → 所得に対して（※下図参照）
③契約書２枚分の「印紙税」 → 2万円（5000万円以下の契約）
④抵当権の抹消に支払う「登録免許税」 → 1000円～2000円
| 長期譲渡所得（所有が５年を超える場合） | 短期譲渡所得 （所有が５年以下の場合） |
|
| 所得税 | 15.32% | 30.63% |
| 住民税 | 5% | 9% |
| 合計 | 20.32% | 39.63% |
※H25年から復興特別所得税の加算あり
所得税、住民税は「所得」に対して課税される税金です。
| 土地の譲渡所得 | |
| 所有期間が5年以下の場合 | 短期譲渡所得 |
| 所有期間が5年を超える場合 | 長期譲渡所得 |
5年以上の所有で税率が約1/2になりますが、印紙税や登録免許税に比べて税金が大きくなりやすいので注意が必要です。
基準期間は1月1日～12月31日の所得
確定申告は毎年1月1日～12月31日までの所得が対象です。
その所得を対象に、その年に納付する所得税と翌年に納付する住民税が決定します。
たとえば、
・5年以上所有した土地の売却益3000万
といった場合、下記のように土地の控除を利用すると600万円も税金が安くなることもあるんです！
特別控除なし → 税金は約755万円
特別控除あり → 税金は約146万円（給料の税金のみ）
土地の特別控除を活用すれば、かなり節税できることがわかってもらえたのではないでしょうか。
では、さっそく土地の特別控除について見ていきましょう。
土地売却の特別控除とは？
土地を譲渡した所得は「所得 = 売却益 – 取得費用」で算出されます。
3000万円で土地を売った場合、3000万円に課税されるわけではなく土地の購入費用や売却手数料が差し引かれた上で税金がかかるのです。
こうして所得は小さくなるものですが
実は土地の売却には別の特別控除が設けられています。
マイホーム用の土地であれば3000万円の控除が存在していますから、相当な金額の売却をしても税金はかからないのです。
土地は保有しても毎年、固定資産税を払い続けるだけですから
早めに売却の準備を始めた方がよいのです。
土地の特別控除の種類
土地の特別控除額は以下のような種類があり、マイホーム用の土地の控除額は3000万円です。
- マイホーム（居住用財産）を売った場合
→3,000万円 - 平成21,22年に取得した土地を平成27,28年以降に売却する場合
→1000万円 - 公共事業などのために土地建物を売った場合
→5000万円 - 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合
→2000万円 - 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合
→1500万円 - 農地保有の合理化などのために土地を売った場合
→800万円
例えば、2000万円で購入した土地を5000万円で売ると3000万円の利益が出ます。
マイホーム用の土地であれば特別控除が3000万円ありますから
その年の土地に関わる所得は０円！税金は所得税も住民税も０円になり、3000万円がそのまま手元に残ることに・・・！
ここまでお得な土地の税金制度を踏まえると、放置と売却どちらがお得なのか？・・・気になりませんか。
最高額は不動産会社１社、２社を比較してもわかりません。
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※査定したら必ず売却しないといけないわけではありません。
査定価格に納得したら売却する形でOKです。