高額で売却しても「税金がかかり過ぎて、赤字になってしまった・・・！」とならないように税額をシミュレーションしておきたいと思います。
そこでこの記事では
・不動産の売却にかかる税金の種類/金額
・自宅を売却したときにかかる税金の計算方法
・不動産の売却で使える特別控除
・不動産売却で利益を残す考え方
をまとめました。
これらの情報を知っていれば、安心して不動産を売却できるでしょう。
さらに、高額で売却しても利益が3000万円までなら税金がかかりません。
まずは、あなたの不動産を売却した時、一体いくらの税金がかかるのか計算してみてください。
不動産の売却にかかる税金の種類
不動産の売却にかかる税金はカンタンに計算できます。
まずは売却時にかかる４種類の税金をおさえてください。
| 不動産売却にかかる税金の種類 | |
| ①所得税 | 所得の30.63％（※15.32%） |
| ②住民税 | 所得の9％（※5％） |
| ③契約書２枚分の「印紙税」 | 2万円（5000万円以下の契約） |
| ④抵当権の抹消に支払う「登録免許税」 | 1000円～2000円 |
※括弧内は所有5年以上
印紙税と登録免許税については、金額の概算がわかるので、あとは「所得税」と「住民税」を計算できれば、不動産を売却するときにかかる税金を算出できます。
また「所得税」と「住民税」は、
あわせて「譲渡所得税」として算出されるので、譲渡所得を計算しましょう。
「譲渡所得」×税率
税率は以下を使います。
- 39.63％（不動産の所有期間が5年以内）
- 20.32％（不動産の所有期間が5年越え）
では、譲渡所得はどうやって調べればよいのでしょうか？
【無料】譲渡所得を１分で計算する方法
譲渡所得は「不動産の売却益-取得費用」になります。
取得費用は、売却手数料なども含めますが物件の購入費用で考えるのが早いでしょう。
そして肝心の売却額は、無料の査定サイトで簡単に調べられます。
※税額の計算は、不動産の査定額を明らかにするところからはじめましょう。
※査定額は実売価格と異なる場合もあります。目安として考えましょう。
例えば10年住んだマンション（購入価格1000万円、査定額2000万円）の売却だと
1000万円（譲渡所得）× 20.32％ ＝ 203万2000円
印紙税と登録免許税を含めると約205万円の税金がかかることになります。
→ 無料で査定額を調べる
※査定＝売却ではありません。
査定額に納得したら売却も検討してみてください。
不動産の売却は3000万円の特別控除あり
さらにマイホームの売却には3000万円の特別控除があるのです。
この控除は居住用の不動産を売却であれば
譲渡所得を3000万円まで減額できる制度です。
上の例の場合
譲渡所得1000万円は0円という計算になります。
譲渡所得が0円なら
当然、所得税・住民税も０円ということになりますよね。
高く売れた時の税金が不安・・・
という方も特別控除の範囲内なら税金はほぼ０円になります。
まずは査定額を調べて、おおよその利益をシミュレーションしてください。
10年超えの不動産売却は軽減税率でおトク
もし利益が3000万円を越えてしまった場合、不動産売却にはお得な軽減税率があります。
10年超えの居住用物件の売却の税率は以下になります。
| 6000万円以下の部分 | 6000万円超えの部分 | |
| 所得税 | 10.21% | 15.32% |
| 住民税 | 4% | 5% |
| 合計 | 14.21% | 20.32% |
約20％だった税率が15％程度に減額されます。
特別控除を1000万円オーバーした場合、税金が約50万円減額されます。
マイホームの売却は、特別控除＋軽減税率で税負担が少ないのです。
※マイホームの特別控除と軽減税率は併用ができます。
→ 10年越えマイホームの査定額を調べる
※査定＝売却ではありません。
査定額に納得したら売却も検討してみてください。
令和3年まで？10年超えの売却益は将来に繰り越しOK
さらに別の特例もあります。
10年以上の居住用物件を「買い換える」場合に限り、
新しい物件の取得費用を、売却益から差し引いて収入にすることができます。
例えば、2000万円で購入したマンションを11年住んで売却する場合
6000万円で売却できて、新たに4000万円のマンションに買い換えた場合は
売却の収入は6000万円-4000万円=2000万円になります。
取得費用を差し引くと利益は2000万円-2000万円で0円になるので所得税、住民税は課税されません。
特別控除＋軽減税率と併用はできませんが、
高額な新居へ買い換え決まっている場合に有利です。
住宅ローンがあっても売却できる！住宅ローン控除
住宅ローンが残ってる人は年末の住宅ローン残高の１％を所得税、住民税から減額できる住宅ローン控除（住宅ローン減免）もあります。
例えば4000万円の住宅ローンがある場合、40万円の税額が控除されます。
所得ではなく税額から控除できるので、意外と節税効果は高くなります。
3000万円の特別控除と併用はできないので注意が必要です。
不動産売却の準備は早めに始めよう！まずは不動産一括査定！
ここまでお得な不動産の税金制度を踏まえると、
不動産が高額で売れた場合でも税金が抑えられることがわかると思います。
まずは自分の土地がいくらで売れるのか確認してみましょう。
最高額は不動産会社１社、２社を比較してもわかりません。
なので、不動産の一括査定サイトなどを利用し、査定依頼する方法がおすすめです。
イエウールなら全国エリアに対応し、最大６社を比較可能。
簡単60秒で無料査定依頼できます。
不動産の価値は徐々に下がっていきます。
資産を1円でも手元に残したいなら１秒でも早く査定しましょう。
※査定したら必ず売却しないといけないわけではありません。
査定額に納得したら売却でOK。